事件：
陈先生给本报打来电话，说给我们透露一个消息：望京地区的一个项目最近推出“首付分期”的付款方式。陈先生说他是一名来京工作的外地人，很想在北京的北部安家置业，但高额的首付款一直是问题，现在他听说地处望京地区的项目宝星园可以分期付首付款，这让他很动心，但又对这种“首付分期”方式合法比较担心，所以向本报咨询：它是不是合法，是不是以租代售，它能让人放心买吗，是不是开发商的一种新花样？
开发商负责人：
本报记者采访了宝星园销售总监王怡群，据他介绍由于住房按揭贷款的推广，住房按揭使买房人提前圆了住房梦，但总价高的项目对一些人来说，首付款还是难以承受，对于这样的尴尬，开发商们也一直想为买房人降低首付的门槛。宝星园最近推出 “首付分期”正是为降低首付门槛而采取的作法。他说：此次宝星园推出3年付清首付款的“首付分期”方式。这种方式的优势在于：1、可直接降低首付门槛，增加买房人的选择，保证金加每月首付款。例如，一套168平方米，总价为100万的房子，首付20万，分3年付，需交保证金为 5万元，每月月付5500元，一年总共才付6．6万；2、三年之内开发商并不收取利息，对于买房人来说是很实惠的；3、三年之后再签订贷款合同开始缴纳月供；4、宝星园此次推出“首付分期” 的房子全部为现房带精装，这降低了买房人的投资风险。
陈先生所提到的以租代售，其实以租代售的付款方式现在很少有现房项目采用了，一般以租代售的具体模式就是：初期客户以租赁的方式使用该房屋，在约定的期限到期后，客户如决定购买该处房屋，先前交付的租金转为购房款；如不购买，双方维持或解除租赁关系。而宝星园推出的“首付分期”尽管“首付分期”方式中3年所付的款相当于租赁房屋的价款，但这种方式并不是“以租代售”。“以租代售”方式的租金相对于普通租赁市场价格要高出很多，而“首付分期”方式中的月首付款却远低于普通租赁市场价格。根据我爱我家提供的资料表明，宝星园这样的房子在租赁市场上的价格是7000元／月，一年的租金为8．4万元。
银行看法：
北京交通银行北京分行秦先生认为：宝星园推出的这种“首付分期”，是开发商对客户的一种营销促销手段，目前金融政策并没有这方面的规定，他认为如果开发商愿意把客户的还款风险分担到自己身上，并得到贷款银行的同意，“首付分期”这种营销方式是基本可行的。此外他认为，客户选择这种“首付分期”的方式购买住房还是划算的，因为这只对开发商自身回款有压力，对客户并没有影响。
“我爱我家”望京店经纪人：
投资者在选择“首付分期”方式时要注意风险审慎选择，而且应全面了解细节。据他介绍，与宝星园签订商品房买卖合同后，购房人需要交纳保证金作为履行“首付分期”方案的保证，如购房人三年期满签订贷款合同开始办理按揭，该保证金转为购房款，否则开发商予以没收。200平米以下保证金为5万元，200平米以上保证金为6万元，跃层保证金为8万元。他提醒购房人，投资或购房者能否接受要考虑清楚，作决定时不可一时冲动。
律师分析：
应该说，“首付分期”是开发商促销的一种手段。从房屋买卖关系来看，首付款应由买受人支付。但是，如果开发商愿意为业主先期垫付，法律是不禁止的，也就是说这种行为不违法，买卖双方可以进行交易。但是，“首付分期”并不等同于以租代售。因为“首付分期”是一种明确的买卖行为，而“以租代售”是一种或租或售的行为，要经过一定的时间才能确定行为的性质。
至于这种行为能否让人放心，主要取决于开发商的实力、回款能力、销售情况等综合因素，与销售方式没有太大的关系。当然，本人认为“首付分期”也要从以下几方面来考虑。第一、开发商采用这种方式，一定程度上反映出开发商需要一定的销售业绩；第二、采用这种代垫资金的销售方式，一定程度上体现出开发商的实力，当然，也有人会说这是开发商“虚张声势”；第三、开发商代垫资金，尤其是业主在3年以后才签订《贷款合同》，也就是说，3年以后银行贷款才能打到开发商账上，这样长的回款期限可能会影响开发商的开发进度和后续开发能力。但该项目为现房应该不存在什么风险。
