●“房地产投资行为的比例超过20％，市场就比较危险。现在官方统计数字也许不到20％，但在有一些地区，房子基本上都在流通领域，这是比较危险的。”
●“房价涨跌是一个区间的概念。市场波动控制在5％左右，对上海整个房地产市场的稳定性有一定好处。不同结构的房地产也会有所波动，但整体波动希望控制在5％左右。”
●“房价上涨过快，主要原因来自于土地成本的上升，土地拍卖价格上升导致土地价格虚高。供求关系也是重要条件，如果楼盘远远超过实际购买力，房价下跌是显而易见的。”
12月初，上海期房不得转让的消息得到上海市政府发言人确认，此后上海房地产中介市场出现了期房挂牌大幅增加的趋势，众多短线投机者观望事态发展的同时，上海房产市场明年出现拐点的预期显得分外引人关注。
12月26日，国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院等国内权威研究机构联合举办“长三角房地产发展论坛”，虽然论坛讨论的是长三角的地产形势，但对2004年上海房产市场走势的预测成了讨论的焦点。
发展商房价预期不一致
上海证大置业总经理黄苏东认为，今后3到5年，上海的房价还有10%的上涨幅度，上海房地产的一些泡沫将会不断弱化和消失。
合生创展集团有限公司副主席项斌则对目前的房产市场是比较悲观的，他认为，现在上海投机性房产的比例已经很高，为上海房地产市场埋下了隐患。
对明年上海房价的走势，上海证大置业总经理黄苏东认为，在今后3到5年左右的时间里，上海的房价还有10%的上涨幅度，上海的房地产中存在一些泡沫但并不很严重，而且随着土地供应、银行信贷资金和供应源头上加强控制以及时间的发展，这个问题将会不断的弱化和消失。
同为发展商的合生创展集团有限公司副主席项斌则表示了不同的看法：“对于上海房地产市场会不会大起大落，作为发展商来说也是比较担忧的，假如现在有土地在手的话，该卖的赶紧卖，该做的赶紧做。”
项斌私下里对记者说，他对目前的房产市场是比较悲观的，尤其是现在上海投机性房产的比例已经很高，为上海房地产市场埋下了隐患。
“所以最近上海市政府放出一些风来说对期房的交易要有一些规定。对房地产的投资行为的比例，有一些比较权威的说法，就是投机行为的比例超过20％，这个市场就比较危险。现在从官方的统计上来说，也许不到20％，但是从某一个地区来说，我相信它是要大大高于20％。在有一些地区，没有房子卖，房子基本上都在流通领域，这是比较危险的。”
在这次论坛上，项斌强调了在上海一些地区出现没有房子卖的情况，其实是因为上海有些地区的有些房子，本身还没有拿到预售许可证，但是大量的房子已经在上市，已经进了流通领域。
项斌提到的现象正是目前上海市政府开始关注的问题，对于现在进入流通领域的房子存在比较严重的短期炒作行为，上海市政府正在考虑限制期房的炒作，而目前中介市场上期房挂牌放量的情况已经从各大中介公司传出。项斌也和记者采访过的许多中介公司负责人一样，认为应该进一步关注期房放量的态势，如果这个状况持续，可能会引起恐慌性抛售，届时有些地区的房价将出现问题。
事实上关于明年上海房产市场出现拐点的预测，已经出现在许多的房产专家预期之中，只是有些说的直接，有些较为委婉而已。这次参会的华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授，在回答有关明年上海房价涨跌问题时就颇为谨慎。
张永岳说：“房价涨跌是一个区间的概念。上海的房地产业整个的波动控制在5％左右，对上海整个房地产市场的稳定性有一定的好处。从个案来说有一定的波动，不同结构的房地产也会有所波动，但是在整体上我们希望明年波动控制在5％左右，不动是不可能的，但是在一个区间内有一个相对稳定的态势。”
尽管张永岳对房价说得极为含糊，但是记者注意到5%左右的波动此前已经有专家谈及，而且该专家明确预计是降幅为5%左右。
土地价格再起争论
土地价格推高房价，这也成为了许多发展商和专家分析房价不会下跌的重要条件。但是房产专家也提到房价是由多种因素综合造成的，供求关系只是其中重要的条件之一，而如果楼盘远远超过了实际购买能力，那么房价下跌是显而易见的。
记得不久前在苏州召开的“苏州地产日”论坛上，中房集团的董事长孟小苏说过，现在房价上涨过快，主要原因来自于土地成本的上升，土地拍卖价格上升导致土地价格虚高，而虚高的部分必然要被购房者承担。
无独有偶，在这次论坛上项斌也表示了相同的观点，“现在土地全部都是招投标，实际上引起了目前土地价格的透支。”
他表示，用现在的市场价格和现在的土地价格来比较的话，假如把成本打得准确一点，目前的利润应该是微乎其微的，有的甚至没有利益。但是为什么发展商还要出高价拍地，“把这个宝押在什么地方？押在一两年以后，两三年以后，还会不会大涨？这样的话，去买这个土地，现在这个土地还叫做招标，下一步假如拍卖以后，价格还会不会再上？”
土地价格推高房价，这也成为了许多发展商和专家分析房价不会下跌的重要条件。但是房产专家也提到房价是由多种因素综合造成的，供求关系只是其中重要的条件之一，而如果楼盘远远超过了实际购买能力，那么房价下跌是显而易见的。
现在不单单是房价上涨过快，土地价格的上涨也是过快。项斌举了个例子，最近上海某个区几个月之前第一次招标的时候，第一次中标价是每亩45万元，而在两个月以前，有一个外地的大公司中了一块地每亩90万，当时的房地产舆论就认为，这个公司这块地拿得真是贵，是天价。但是最近这个区的几块地，有一块是投了每亩128万，隔了一天一块地投了130万，同样在一个区域，在几个月里土地价格已经翻番了。
而且项斌认为目前房产市场热还不仅是房地产发展商热，政府也热。“一年以前我们在某一个区拿到一块土地，是政府当时批给我们的。但是一年以后，政府提出来这块土地要加价，加价的幅度是一倍。按理说已经签了合同，我们已经付了一半钱，现在提出来要加价，政府也觉得现在让你占了便宜了。一年以前的土地价格和现在的土地价格起码翻了一番。”
在接受记者采访时，项斌告诉记者，“让我现在去拍卖拿地，我是不敢去拿，我觉得现在已经有相当大的风险。按现在的价格去衡量的话很难去做，我们也投了，但是和中标价格相差很大。现在作为发展商，已经不知道土地到什么地方能够去取得。”
土地的问题引起了发展商高度的关注，现在拿地的风险也已经显现出来，像合生创展这样的发展商已经开始考虑避免其中的风险。对此，上海东苑房地产开发有限公司董事长侯抗胜提出盘活土地的想法。
候抗胜认为，“土地作为商品应该是能够流通和交易的，但是现在在转卖的过程当中也牵涉企业原来的债权、债务，土地想出让，又出让不了，想把其中一个项目卖掉，但又卖不掉。因此有一些公司干脆就把母体卖掉，自己子公司脱身，把资产倒出去。如何把二手市场的土地做一个规范的操作。现在一级市场在规范了，二级市场如何在房地产的运作当中，提供更规范、更具操作性，使开发商原来拿的地盘活出来。”
金融影响加强
地产业是半个金融业。由于目前发展商要通过招标、拍卖的办法获取土地，在这种情况下，就更要求发展商后面有强大的金融支持。如果没有金融支持的话，就没办法获取土地。
“地产业是半个金融业，在一个正常的市场经济社会里相互双方都离不开对方，不管是紧缩还是放开，对地产肯定会引来很大的振动。”中国人民大学土地管理学院院长叶剑平，用今年房产行业的金融政策来注释了他所提到的2003年房产市场有惊无险。
目前发展商要通过招标、拍卖的办法获取土地，在这种情况下，就更要求发展商后面有强大的金融支持。如果没有金融支持的话，就没办法获取土地。
叶剑平指出，土地政策的减缩，土地政策的透明，土地市场的公正、公开，就要求开发商金融的能力和融资的能力，自己的自有资本的拥有量越来越大，在这种情况下，未来开发土地的门槛提高了，金融的门槛也提高了，就要求开发商的能力也提高了，否则就不适应这样的市场。
除了自身资本实力之外，发展商对于金融的要求也变得更强烈。据杭州市有关统计，目前银行的最好资产质量来自于房地产。因此浙江的一家发展商认为，如果过多的收缩贷款的投放量，一方面可能对正常发展的企业产生一些消极影响，另外一方面对银行自身资产质量来说也会有一定的影响。
因此叶剑平建议，金融机构在全国的一些地方也应该分片，制定不同的政策，比如长江三角洲经济发展比较发达，可以对好的项目进行支持。
在贷款防范风险方面，叶剑平认为，关键是金融部门的从业者发放贷款时对项目的评审水平。在正常情况下，应该大力支持，金融部门通过贷款获取盈利，房地产商通过贷款完成它的项目。但前提是市场的前景是好的，或者未来预期是好的。而有一些项目明显不行，这些造成的风险并不是开发商也不是市场造成的，实际上是金融机构自身造成的。
相关链接：难道土地就是支撑房价的惟一理由
“土地价格是目前房价上涨的主要原因，提高的成本导致房价打死都下不来，因此明年的房价还是上升。”一位房产咨询公司的老总对于目前谈论最多的上海房价走势如是评说。
今年以来大多数城市广泛实施土地招标或拍卖制度，这在很大程度上解决了先前土地批租中的暗箱操作现象，为大多数的发展商提供了较为平等竞争的机会。但是现在又出现了另一种现象，自从招标拍卖政策执行之后，许多城市的房价出现了大幅增长，而众多的发展商几乎众口一词将其中的原因归结为土地价格的上升。
一些发展商负责人开始在许多场合宣称，由于土地价格的上升是刚性增长，这种情况下房价必然坚挺。因此，持续多年的房价上涨又多了一个理由。
也因为这样，许多的发展商开始在土地拍卖中毫无顾忌地举出一次次的天价，最终形成了现在土地拍卖中总会有一些最后的举牌者，因而土地价格也开始翻番的攀高，因为他们相信再高的土地价格也可以打入房价之中，最终上升的成本总会由购房者来消化。
这些大肆举牌的发展商是乐观的，因为他们相信明年的房价还会持续上升，而且楼市的需求仍然大于供给。诚然，这是市场经济最基本的规律，供求关系决定市场价格。但是房产专家也告诉我们，房价的上升是由多种因素综合作用的结果，土地看来只能算作一个因素。那么现在土地成本的上升，在另一个侧面正好也反映了地产过热。
在一个城市里有大量的购房者存在，他们的需求支撑了房价的上升，但是也应该考虑考虑，他们是不是真的能够承受如此之高的房价，他们的购买力是不是真实的购买力。如果一个城市的房价远远超过了绝大多数购房者的承受能力，那么现在抬高的房价是被谁所支撑，这应该是许多发展商认真思考的问题。
对于一个价格的不断期待和追高，记者揣测应该是一种过热。那么现在的楼市之中的确存在许多追高房价的投机者，房价不断上涨就是虚高。最近上海市政府开始注意到楼市之中的投机比例，虽然公布的比例还没有超过国际公认的20%的警戒线，但是一些发展商也承认在局部地区的投机比率远远超过了20%，暗含的风险已经很大。
这个风险也体现在上海市政府透露要制订打压短期投机者的政策后，许多的大中介公司期房挂牌量猛增，楼市之中投资观望气氛渐浓的环境之中。
在一些发展商充满希望的预期之中，土地价格悄然攀升，房价也随之水涨船高。而房价达到“曲高和寡”之际，土地价格这个依据可能就要失灵了。
