深读丽水｜老旧小区的“全生命周期”维护实验

　　斑驳的外墙、老化的管道、杂乱的电线，是老旧小区的常见模样。

　　莲都区有不少小区建于上世纪八九十年代，如今墙体风化、管道锈蚀，污水管隔三岔五堵塞，“陈年病灶”叠加在一起，很容易改变居民对社区生活的感受。

　　但在朝阳社区，这些难题有了新的解法。社区组织新老居民成立的自助式技能团，成为基层治理最微观的尺度。

　　对家园的持续维护，也因此变得可行——只要隐患发现得足够早，故障解决得足够快。

　　“科学管理”方式，首先表现为对问题发生规律的掌握。

麻烦总是先从细枝末节冒出来

　　最困扰徐丽的，是反复出现的管道堵塞。

　　身为朝阳社区书记的她初来乍到，就接到了居民投诉：丽东二村的污水管道频繁堵塞，生活废水涌出街面，周边商铺和居民楼都受影响。

　　“一楼开着餐饮店，上面住人，管道一堵，矛盾立刻跟着冒出来。”徐丽说，楼上居民将问题归咎于楼下店铺油烟太多，楼下商户则认为是楼上有人往管道里扔杂物，管道还没疏通，邻里之间已经先“堵”上了。

　　专业疏通公司当然可以解决问题，但一次收费几百元甚至上千元，而老旧小区的故障往往零碎、高频、突发，今天堵一根管，过几天坏一盏灯，下个月又有墙皮脱落，完全依靠市场化维修，费用高，响应也未必及时，而全由社区兜底，又很难承受长期积累的数量。

　　朝阳社区的情况尤其复杂。丽东一、二、三村由撤村并居形成，烟糖宿舍、木材厂宿舍、汽运宿舍属于房改房，汇洋新村、同心新村又是开放式小区，近万名居民生活其中。不同年代、不同产权关系、不同居住结构混杂在一起，物业管理却普遍薄弱，有些地方甚至没有正规物业，也缺乏足够的维修基金。

　　小区老化是持续发生的过程，管道不会按照年度预算表统一生锈，墙皮也不会等到改造项目立项以后才脱落，科学的管理因此需要一套日常维护能力，以应对那些尚未严重到启动大型工程又已经影响安全和生活的问题。

　　去年6月，朝阳社区找到了新的解题思路。

把散落的“手艺人”聚起来

　　打开局面的，是社区里的“能人”。

　　有人懂水电，有人会泥工，有人能高空作业，还有人熟悉电焊和垃圾清运。平日里，他们可能是物业职工、送报员、新就业人员，身份并不起眼，掌握的技能却正好对应老小区最常出现的问题。

　　“新邻善治”技能团就这样成立了。

　　卢奎临是其中最早获得居民信任的成员。他来自河南，在丽水生活了20多年，平时在物业公司工作，管道疏通、泥工修补都驾轻就熟。一次台风过境，强风掀掉了屋顶瓦片，雨水顺着墙体缝隙一路渗到一楼，接到社区求助电话后，老卢马上赶到现场更换破损瓦片、处理屋面，再做好整体防水加固。

　　徐岳宗也是队伍里的骨干，他住在丽东二村，平时送报，也在物业公司上班，有多年水电维修经验。一次消防检查发现汇洋新村地下室照明损坏，消防抽水泵故障，楼道和地下室还堆积着大量建筑垃圾和杂物，徐岳宗接手后，重新接通断电区域，维修灯具和消防泵，又配合清走杂物。

　　后来，队伍逐渐扩展到15人。卢磊负责高空作业，卢亚南擅长电焊，刘燕负责垃圾清运……技能覆盖社区九成以上的日常维修需求。

　　“城市基层治理有一个很现实的问题——距离。”徐丽说，大型专业机构技术成熟，却离居民的日常故障较远，社区离居民最近，却往往没有专业维修能力，“新邻善治”技能团恰好填在中间，他们熟悉哪栋楼住着老人，知道哪条管道以前堵过，也清楚某处墙体曾经修补过几次，维修过程也因此开始积累关于社区本身的经验，而不是简单处理一件件孤立故障。

　　这种经验，在烟糖宿舍那根拖了10多年的污水管上发挥了作用。

16户人家纠结10多年的“管道顽疾”

　　烟糖宿舍只有16户居民。这栋原烟糖酒公司的房改房，建成已经30多年，阳台原有的铁质排水管逐渐锈穿、腐烂，洗衣水和生活废水无法正常排进管道，只能沿着外墙往下流。

　　时间久了，楼下停车场和道路常积着污水，夹杂生活垃圾，夏天蚊虫滋生，气味也很刺鼻，行人经过时，还可能被楼上滴下来的污水溅到。

　　社区曾多次组织居民开会，也找专业施工单位现场查看，最终形成的方案，市场报价1.4万元。楼里老年居民较多，人员情况复杂，每户承担多少费用、谁来组织施工、改造以后怎样维护，各有意见，几轮协商下来，始终悬而未决。

　　老旧小区里的很多顽疾正是这样形成的——技术上未必无解，根源在于产权分散、费用分担、组织协调和责任边界。一根排水管穿过16户人的生活空间，要维修它，就需要摸索出一套能让所有人达成共识的协调机制。

　　卢奎临接下了这个任务，他带着队员多次现场踏勘，重新规划管线，最终决定在外墙架设一根总排水管，再把每户阳台的排污支管接进去，最后连到地下市政污水井。价格也被重新计算，整项工程总价6800元，每户居民出300元，停车场老板承担2000元，费用比此前市场报价减少一半以上。

　　施工持续了3天，有人系着安全绳吊在外墙上铺设管线，有人在地面开挖、疏通管道，还有人负责泥工，把开挖区域重新恢复。

　　楼上的污水终于顺着新管道进入地下市政污水井时，78岁的洪霞握着卢奎临的手，一遍遍道谢。

　　表面看，接通的只是一根污水管，过程显现出的却是老旧小区维护所必须具备的不同能力：有人发现问题，有人懂技术，有人协调利益，有人计算成本，还有人能完成施工。

墙皮脱落前，要先发现裂缝

　　紧急维修解决的是已经发生的问题，朝阳社区后来又往前走了一步。

　　社区组织党员、楼栋长、志愿者组成“小巷管家”巡逻队，日常查看墙体松动、管道淤堵、杂物堆积等情况。居民也可以通过网格微信群和便民服务热线上报问题，社区核实后再联系技能团上门。

　　这一道前置的巡查环节，改变了老旧小区维护的思路：一块外墙瓷砖掉下来之前，往往已经空鼓很久，消防泵失效之前，也可能早已出现异常，如果所有维修都等到事故发生后再启动，治理成本只会更高。

　　现代城市管理越来越强调持续检查、保养和更新的“全生命周期”，道路如此，桥梁如此，老旧小区尤其需要这种观念，因为它们通常没有完善的物业，也缺乏稳定维修资金，小故障最容易被拖成大问题。

　　最有效的机制，应当是逐步形成社区“体检表”，哪栋楼墙体老化严重，哪些排水管使用年限过长，哪里消防设施曾经反复故障，哪些高龄独居老人家中存在安全风险，日常巡查获得的信息长期积累，就可以帮助社区提前安排维修顺序，把有限资源放在风险最高的地方。

　　朝阳社区的维修机制还在探索中，它无法替代正规的物业管理，也不可能承担所有大型改造工程，涉及结构安全、重大消防设施和专业施工的项目，依然需要有资质的专业机构介入。

　　但老旧小区面对的大量问题，通常规模很小，无法单独启动大型改造，数量又太多，社区工作人员不可能自行维修。社区里的技能团以较低的组织成本完成一部分基础维护，再由社区负责协调、监督和连接专业资源，就形成了一道“社区级维修网络”。

　　这种网络如果继续完善，还可以做得更加精细，比如把历次报修记录进行分类，统计高发位置和频率，对使用年限较长的设施开展周期性检查等。

　　日常治理中的“科学”，最终落点往往在琐碎的数据、边界和流程里。事实上，一轮集中改造也许能解决存量问题，但唯有做好了长期维护，才能决定改造的成效能保持多久。

编辑 马丽飞 责编 李建波 审核 刘奇